Avmattning i fastighets-marknaden vid stigande räntor?

I Catellas poddsamtal för december deltog Arvid Lindqvist, som är analyschef vid Catella Corporate Finance, samt Martin Nilsson som förvaltar bland annat Catellas Hedgefond och Småbolagsfond.

Hur kan fastighetsmarknaden hantera det historiskt låga ränteläget och att efterfrågan på nya bostäder är som störst där betalningsförmågan är som lägst? Det kan bli svårt, är de båda Catella experterna eniga om.

"Vi har gjort en utbuds- och efterfråge analys på bostadsmarknaden. Det har varit en väldigt kraftig utbudsökning, i Sverige som helhet mer än en fördubbling av nyproduktionstakten de kommande två åren. Och i Stockholm en tredubbling, från en årstakt omkring 8.500 bostäder till uppemot 20-25.000 bostäder. Tittar man på efterfrågan ligger den runt 16.000 till 19.000 bostäder per år, så till nuvarande befolkningstillväxt är det för mycket bostäder", säger Arvid Lindqvist.

Det talas ofta om ett uppdämt behov på bostadssidan, särskilt i storstäderna. Det har inneburit en marknad som prissatts utifrån en knapphet och höga nyproduktionspriser. Enligt Arvid Lindqvist har vi i 20 års tid byggt för lite och under 1990-talet har produktionen kraftigt understigit befolkningstillväxten. Problemet på bostadssidan är att det saknas folk som står vid sidan av bostadsmarknaden med pengar i hand.

"Nu när utbudet kommer lär det påverka prissättningen. Vi får kanske inte kraftiga prisfall men nyproduktionstakten kommer att gå ned. Byggpriserna stiger när man slår i kapacitetstaket. Kommunernas planenheter har svårt att hänga med och vi ser också att infrastruktur är en flaskhals", säger Arvid Lindqvist.

Arvid's tes är att när det blir svårare att hyra ut eller sälja bostadsrätter kommer nyproduktionstakten att gå ned. Antalet bostadsutvecklare, speciellt i Stockholmsområdet, har ökat kraftigt. Där kan det bli en konsolidering framöver.

"De som har byggrätter i bra lägen och kan fastigheter, har egna byggresurser och en stark finansiell position kommer att klara sig bra. Svårare blir det för de som har byggrätter i sämre lägen och svagare finanser", fortsätter Arvid Lindqvist.

Att nyproduktionen kommer just nu beror enligt honom på låga räntor, rekordhöga bostadspriser på grund av bostadsbrist och ett enormt politiskt tryck att bygga mer.

De sista fem årens strukturskifte på marknaden för hyresbostäder har gjort att ett antal börsnoterade aktörer kommit in som är duktiga på att förvalta. Hyresrätter och bostadsrätter hänger enligt Arvid Lindqvist ihop, eftersom politikerna kräver att man utvecklar båda delarna. Nu finns det tydliga köpare och marknaden för hyresbostäder är numera väldigt lik marknaden för kommersiella bostäder, till skillnad från tidigare.

Frågan är vad som händer med marknadsräntorna framöver.

"Vi såg i somras att räntorna bottnade. Den centralbanksdrivna politiken håller inte längre och ger inga positiva effekter. Donald Trumps seger i USA:s presidentval har bara eskalerat processen. USA går på högvarv: det är svårt att få tag på personal i vissa sektorer och vi vet alla vad det leder till: högre löner, vilket driver inflation", säger Arvid Lindqvist.

Ett bekymmer med till exempel Donald Trumps förslag är att det innebär finanspolitisk stimulans i ett läge där ekonomin är i fullt kapacitetsutnyttjande. Det lär närmast med garanti skapa inflation och högre räntor.

Befolkningstillväxten i Stockholm är för närvarande 35-40.000 per år och byggandet går från 8.500 bostäder upp emot 20-25.000 om året. Behovet finns alltså - men inte köpkraften.

"Problemet är att behov och köpkraft inte alltid kan likställas. Den befolkningsökning som sker är födelseöverskott och utländsk inflyttning. Kanske bara en tiondel är inflyttning från andra delar av Sverige", säger Arvid Lindqvist.

Sveriges många singelhushåll är en funktion av den reglerade hyresmarknaden. Det skapar vad Arvid Lindqvist kallar en "artificiell efterfrågan" på nyproduktion. En ny analys från Catella granskar vad som händer om rörligheten luckras upp. Det skulle minska efterfrågan på nyproduktion och mycket av den brist som finns skulle kunna lösas med befintligt bestånd. Då skulle efterfrågan enligt Arvid Lindqvist gå ner till 10-12.000 bostäder om året. Nuvarande problem försöker man lösa genom nyproduktion.

"Konkurrensen som de etablerade byggbolagen haft från mindre aktörer har funnits i flera år. De etablerade aktörerna har "flyttat utanför stan", om man säger så. De har inte kommit åt de attraktiva områdena för de har inte varit villiga att betala priserna. Byggbranschen är en lågmarginalverksamhet. Får du problem med projekten eller kostnadsinflation kan ganska snabbt marginalerna eroderas", säger Martin Nilsson.

I nyproduktion kan man sätta betydligt högre hyror. Men Hyresgästföreningen kämpar emot, inte minst i Stockholm.

"Samtidigt är man väldigt positiv till att det byggs. Och man kan sätta väldigt höga hyror i nyproduktionen. Ska man få ekonomi i hyresbostäderna behöver man ha de här hyrorna. Bostadsrättspriserna driver upp byggrätterna till väldigt höga nivåer", säger Arvid Lindqvist.

Hyrorna i nyproducerade bostäder ligger numera ofta över 2.000 kronor per kvadratmeter och år. I nybyggda Djurgårdsstaden i Stockholm ännu högre - uppemot 2.500 kronor kvadraten.

"Det skapar spänningar när man har ett befintligt bestånd där hyran är hälften så hög per kvadratmeter. Det kan bli lite svårare att hyra ut nyproduktionen, den kanske inte längre hyr ut sig själv. I det äldre beståndet ligger man kanske på 1.100-1.200 kronor per kvadrat och i det nya på 2.000 kronor", säger Arvid Lindqvist.

Fastighetsägarnas möjligheter att öka avkastningen, yielden, är begränsade. Förutom kostnadseffektivitet handlar det om att göra renoveringar för att kunna höja hyrorna.

"Hälften av all tillväxt sker i Stockholm. Den befolkningstillväxt vi har är till stora delar utländsk inflyttning, som generellt är ganska betalningssvag. Då ska man matcha dyra nyproducerade bostäder med en befolkningsökning som är köpsvag", säger Arvid Lindqvist och påpekar att korrelationen mellan fastighetspriser och global BNP är stark - starkare än korrelationen med räntan.

"Svenska BNP-tillväxten ligger ungefär tre kvartal före avkastningen på fastighetsmarknaden och om man ser på korträntorna ligger de ungefär sju kvartal före. Vad vi ser nu är en avmattning i BNP-tillväxten. I tredje kvartalet är vi på en årstakt på 2,8 procent och vi har haft tre kvartal i rad med ungefär en halv procents kvartalstillväxt. Ekonomin är vid kapacitetstaket och håller på att mattas av framöver. Det sker samtidigt som vi får en högre ränta, eftersom vi hamnat i en obalans", fortsätter Arvid Lindqvist.

Martin Nilsson hänvisar till ett möte med representanter för de fyra storbankerna nyligen, där han frågade om deras utlåning och exponering. Alla sa nästan samma sak: när det gäller kommersiella fastigheter har de dragit åt svångremmen.

"För hushållen ser de däremot ingen bubbla, däremot är de oroliga för att räntorna kommer upp. Men mer för övrig konsumtion: folk kommer fortfarande att betala på sina lån, men det blir en negativ sekundär effekt", säger Martin Nilsson.

Enligt Arvid Lindqvist kommer hyresbostäder vara ett attraktivt investeringsalternativ framöver, medan kommersiella fastigheter kan gå bra i de mest attraktiva lägena. För bostadspriserna tror han på en nedgång - men en kontrollerad sådan.

"Vi tror på 10-15 procents prisfall för kommersiella fastigheter inom 12-18 månader. Vändpunkten är just nu under fjärde kvartalet. Kredittillgången försämrades kraftigt fjärde kvartalet 2015 och vi vet att det är en fördröjning på cirka ett år mellan kreditmarknadssentimentet och fastighetsmarknaden. Volymerna toppar också just nu", säger Arvid Lindqvist.

Martin Nilsson är negativ till fastighetsmarknaden generellt.
"Vi har "gått korta" (blankat) svensk fastighetsmarknad. Största kortpositionen är Balder. Idén kom från en presentation Catellas corporate finance-avdelning höll, så det är roligt att ha den kompetensen i huset", säger han.

Enligt Martin Nilsson är problemet en kombination av hög skuldsättning och att räntorna stiger. Sektorn har varit "het" vilket nu har skapat en snudd på optimal situation för att tjäna pengar på nedsidan. Förutom Balder har Martin Nilssons hedgefonder kortat Fabege och Kungsleden, vilket på kort tid gett bra avkastning.

Om räntorna skulle gå ned igen skulle förstås situationen se diametralt annorlunda ut. Men, för att återkomma till den eviga frågan, hur ser det ut om tolv månader?

"Då är räntorna högre. Och aktierna lägre. Vi kollar annars mest på kassaflöden. Balder ger heller ingen utdelning", säger Martin Nilsson.

Och vad händer med huspriserna? Lite nedåt - kanske.

"Jag köpte min första lägenhet i Hammarby Sjöstad för 19.000 kronor kvadraten år 2002 och då fick man en Toyota på köpet, plus hyresfritt i ett år. Problemet då var att få lån", säger Martin Nilsson.

Arvid Lindqvist håller tummarna för en lugn utveckling.
"Bostadspriserna är nyckeln. Vi hoppas och tror på en stabilisering, snarare än en kraftig sättning - för då hamnar vi i recession".

Viktig information
Investeringar i fondandelar är förenade med risk. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i fonden kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet. Ingen hänsyn är tagen till inflation. Fonderna Catella Balanserad, Catella Credit Opportunity, och Catella Hedgefond är specialfonder enligt lagen (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder (LAIF). Catella Reavinstfond och Catella småbolagsfond får använda derivat och fondernas värde kan variera kraftigt över tid. Värdet på Catella Sverige Index kan variera kraftigt över tid. Catella Avkastningsfond får använda derivat och får ha en större andel av fonden investerad i obligationer och andra skuldförbindelser som getts ut av enskilda statliga och kommunala myndigheter och inom EES än andra värdepappersfonder, enligt 5 kap. § 8 Lag (2004:46) om värdepappersfonder. Catella Nordic Long Short Equity och Catella Nordic Corporate Bond Flex får använda derivat och får ha en större andel av fonderna investerade i obligationer och andra skuldförbindelser som getts ut av enskilda statliga och kommunala myndigheter och inom EES än andra värdepappersfonder. För mer information, fullständig informationsbroschyr, fondfaktablad, årsberättelse och halvårsredogörelse se vår hemsida catella.se/fonder alternativt telefon 08-614 25 00.