Svenska Core-fastigheter stärks av Brexit

Finansmarknaderna diskonterar global recession

Reaktionerna på de finansiella marknaderna efter Brexit-omröstningen har varit omfattande med fallande börser i både Europa, USA och tillväxtländerna samt en kraftigt fallande GBP, en fallande EUR och en förstärkt USD och en mycket starkare JPY. Även om den initialt mycket kraftiga marknadsreaktionen i fredags mildrades något under dagen så diskonterar marknaderna att vi rör oss mot en global recession. Detta borde dock vara en överreaktion då Storbritannien inte är en så stor ekonomi. Problemet är att Brexit kan leda till att populistiska krafter i Europa får luft under vingarna och att krav på liknande omröstningar kommer i fler länder. Reaktionen på den svenska börsen var som väntat kraftig på måndagen med en nedgång för OMX Stockholm 30 om cirka 5,5 procent.

Mer penningpolitiska stimulanser

Det som händer på lite längre sikt är att västvärldens centralbanker och regeringar inte kommer att låta den globala ekonomin gå in i en ny recession. Sannolikt kommer Catellas förväntningar om helikopterpengar (där centralbankerna direktfinansierar finanspolitiska stimulanser) infalla tidigare än förväntat. Det är framförallt Bank of Japan och ECB som kommer att agera medan Fed kommer att avvakta med räntehöjningar. Detta kommer med lite tur stabilisera den globala tillväxten samtidigt som räntorna blir ännu lägre. Investerarna kommer dock att vara i risk off mode under en längre tid och kreditspreadarna kommer att vara förhöjda framöver. Problemet för Sverige är att vi går in i detta makroläge med tendenser till överhettning i vår egen ekonomi i kombination med mycket expansiv penning och finanspolitik.

Vad blir då effekterna på den svenska fastighetsmarknaden?

Tillväxten kommer sannolikt även fortsatt vara god i Sverige jämfört med övriga Europa och utifrån historisk data vet vi att både hyror och direktavkastningskrav är stark korrelerade med BNP-tillväxten. Samtidigt kommer räntorna vara mycket låga och investerarna fortsatt riskovilliga. Tillgången till finansiering kommer troligen försämras ytterligare. Det finns dock ett fortsatt stort behov hos institutioner och privata investerare att få stabil avkastning. Det gör att moderna kommersiella fastigheter i bästa läge i storstäderna samt bostäder och publika fastigheter även fortsättningsvis kommer att vara mycket attraktiva tillgångar i en omvärld med en volatil och svag börs och obefintliga eller negativa obligationsräntor. Det är dock troligt att direktavkastningskraven i sekundära lägen ökar för kommersiella fastigheter och därmed spreadarna mellan A-, B- och C-lägen.

Brexit är dock inte 100-procentigt

Just nu är det stor turbulens inom både Labour och Tory partierna. Premiärminister Cameron har annonserat sin avgång och han har skjutit upp exitförhandlingarna med EU till nästa regering har tillsatts i oktober, något man är negativ till i Bryssel men försiktigt optimistisk till i Berlin. Samtidigt diskuteras folkomröstningar om utträde ur Storbritannien i Skottland och Nordirland. Eftersom folkomröstningen är rådgivande och det formella beslutet ska fattas i parlamentet finns möjligheten kvar att Storbritannien stannar kvar i EU trots allt. Ekonomin har dock delvis redan skadats då utgången i omröstningen visar hur sårbart EU är och på det missnöje som har uppstått mot etablissemanget hos låg- och medelinkomsttagare under senare år.