Catella Market View - Ökande kreditspreadar talar för att toppen på investerarcykeln är passerad

Marknaden drivs av den starka BNP-tillväxten i kombination med det extremt låga ränteläget, god tillgång till finansiering, låga bankmarginaler och riskvilliga investerare som blir allt mer desperata i sin jakt på avkastning. Både de genomsnittliga direktavkastningskraven och skillnaden i direktavkastningskrav mellan A-, B- och C-lägen har minskat markant sedan början av 2013 och befinner sig nu på historiskt låga nivåer. Marknaden hämmas av bristen på utbud av högkvalitativa fastigheter och under 2014-2015 har volymerna gått ner markant speciellt för publika fastigheter och bostäder. Fram till september hade det inte skett en enda kontorstransaktion i Stockholm CBD, men under oktober har det lättat en hel del med två genomförda transaktioner – dels Olof Lindgrens köp av Törnet 10 och Axfasts köp av Jakob Mindre 11.

Det finns dock tecken på att investerarcykeln redan har börjat vända. Sedan i somras har det blivit allt tydligare att den globala ekonomin saktar in och börsåterhämtningen under oktober har framförallt drivits av förväntningar om en mer expansiv penningpolitik från centralbankerna i Kina, USA, Euroområdet och Japan. Den svenska Riksbanken har begränsade möjligheter att föra en självständig politik och fortsätter de stora centralbankerna att stimulera så kommer Riksbanken att vara tvungen att följa efter.

Vi ser också att de amerikanska kreditspreadarna, det vill säga skillnaden i ränta mellan företagsobligationer av hög och något lägre kvalitet har vidgats markant sedan sommaren. Medan obligationer av högsta kvalitet har sjunkit i linje med fallande statsobligationsräntor så har obligationer med lägre kvalitet stigit. En faktor som speglar minskad riskvilja hos investerarna. På motsvarande sätt var det mycket turbulens på börsen under sensommaren. Dock har skräckindex (det vill säga VIX som är ett mått på volatiliteten på amerikanska börsen) återgått till historiskt låga nivåer efter en kraftig ökning i augusti, men risken är stor att turbulensen kommer att återkomma under vintern.

Hur kommer då detta att påverka den svenska fastighetsmarknaden? Det finns ett tydligt samband mellan riskviljan på de globala finansmarknaden och skillnaden i direktavkastningskrav mellan A-, B- och C-lägen på den svenska fastighetsmarknaden, där de finansiella marknaderna ligger omkring ett halvår före fastighetsmarknaden. I och med att VIX har lugnat ner sig under oktober tyder det på att den höga aktiviteten och prissättningen på fastighetsmarknaden kan fortsätta till åtminstone andra halvåret 2016. Därefter är det inte omöjligt att en svagare ekonomi, mindre riskvilja hos investerarna samt försämrad tillgång till finansiering gör att transaktionsvolymen minskar och direktavkastningskraven stiger i framförallt B- och C-lägen. När det gäller fastigheter i A-lägen i storstäderna, där potentialen för hyrestillväxt över konjunkturcyklerna är god, kommer fortsatt låga räntor och stor investerarefterfråga att skapa stabilitet. Fastigheter som tillgångsslag är generellt sett attraktivt jämfört med alternativa tillgångar som aktier och obligationer. Som investerare gäller det dock att vara noggrann i vad man investerar i och dessutom ska man vara medveten om att det är driftnettona, det vill säga hyrorna minus vakanser och kostnader, som skapar avkastning på lång sikt. Den fastighetsspecifika risken är den största riskfaktorn vid fastighetsinvesteringar, ju högre priserna blir desto viktigare är det att vara noga med fastigheternas kvalitet och läge.