Catellan Markkinakatsaus kevät 2016

Suomen viime vuoden transaktiovolyymi 5,2 miljardia euroa oli kaikkien aikojen kolmanneksi korkein taso – eikä enää kovin kaukana vuoden 2007 ennätyksestä 6 miljardista. Volyymiin laskettavien suorien kiinteistökauppojen lisäksi markkinoilla  tapahtui myös osakekauppoja, jotka kertovat kansainvälisten sijoittajien kiinnostuksesta suomalaisiin kiinteistöihin: ruotsalainen sijoittaja osti yli puolet Satosta ja amerikkalainen rahasto yli puolet Certeumista viime vuoden aikana tehdyillä osakekaupoilla. Jos näiden kahden yhtiön osakkeilla tehtyjen kauppojen osuus niiden kiinteistöjen arvosta lisättäisiin transaktiovolyymiin, summa lähentelisi 7 miljardia euroa.

Suomen heikko talous piti kuitenkin vuokramarkkinan vaisuna. Toimistotilojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa pysyi ennätyskorkealla tasolla. 

Portfolio pienentää riskiä ja kiinnostaa sijoittajaa

Kaikki, mikä tässä reaalitalouden ympäristössä pienentää riskiä, on sijoittajan mieleen. rahoitusteorian mukaan sijoitus portfolioon pienentää riskiä, mikä on lisännyt salkkusijoitusten kysyntää ja saanut aikaan jälleen portfoliopreemion. Viime vuonna yli puolet transaktiovolyymistä kohdistui portfolioihin. Myös valmis management näyttää olevan yhä tärkeämpi kiinteistösijoittajalle, tämä näkyy esimerkiksi kiinteistörahastoihin virtaavan pääoman määrässä. Viime vuonna tehdyissä kaupoissa yli 50 prosentissa ostajana oli rahasto. 

Sijoittajien tavoitellessa pienempää riskiä ja vastaavasti hyväksyessä alhaisemman tuoton on myös asuntoportfolioden transaktiovolyymi noussut tasaisesti ja viisinkertaistunut kolmessa vuodessa. Nollakorkoympäristössä alhainen tuottovaatimustaso riittää sijoittajille, toisin kuin vuosina 2006−2007, jolloin asuntoportfolioita olisi saanut selvästi edullisemmin.

Iso riski ei ole myrkkyä kaikille sijoittajille – päinvastoin – mutta kohteen tuottovaatimuksen täytyy olla kohdallaan. Opportunistisia sijoittajia löytyy, kuten viime vuonna tehdyt muutamat kaupat osoittavat. Myyjät ovat alkaneet tunnustaa riskipitoisten kohteidensa haasteet ja ovat valmiita myymään hinnalla, jossa ostaja saa ison riskin vastapainoksi myös ison voittomahdollisuuden. 

On selvää, että suuri tuotto ja suuri turvallisuus eivät voi toteutua yhtä aikaa. Kysymys kuuluukin, missä määrin turvallisuudesta tingitään, kun halutaan lisää tuottoa? Saksan valtion papereihin voi sijoittaa 10 vuodeksi 0,5 prosentilla, ja sitä voi pitää turvallisena. Suomen valtion 10 vuoden korko on 0,8 prosenttia, ja sekin on turvallinen. Helsingin ydinkeskusta on melko turvallinen ja tarjoaa 4,7 prosentin tuoton, joka riittää osalle, mutta ei kaikille.

Tuottovaatimusero Helsingin ydinkeskustan ja muiden alueiden välillä on kasvanut poikkeuksellisen pitkään. Tietyssä pisteessä tuoton lisäys on sijoittajan mielestä suurempi kuin riskin lisäys. Tämä hetki on nyt käsillä. Kun Helsingin ydinkeskustasta siirrytään pääkaupunkiseudun muille tärkeille prime-toimistoalueille, tuoton lisäys voi olla jo yli 2 prosenttiyksikköä ja kasvukeskusten ydinkeskustoihin siirryttäessä yli 3 prosenttiyksikköä. Se on paljon tässä tuottoympäristössä. Sijoitusmarkkinan kiinnostus onkin alkanut kohdistua yhä enemmän myös a-alueiden b-kohteisiin ja b-alueiden a-kohteisiin.

Näköpiirissä ei ole kiinteistömarkkinan ylikuumenemista

Sijoittajat ovat edelleen niin kriittisiä, että isosta volyymistä huolimatta kiinteistömarkkinassa ei ole vielä nähty varsinaisia kuplia eikä näköpiirissä ole merkkejä  ylikuumenemisesta. Iso volyymi lisää kuitenkin aina riskiä, ja kuplien luonteeseen kuuluu, että ne havaitaan yleensä jälkikäteen.

Kiinteistösijoitusvuosi 2016 tarjoaa poikkeuksellisen paljon mielenkiintoisia mahdollisuuksia sijoittajalle, joka tavoittelee Helsingin ydinkeskustaa korkeampaa tuottoa ja hallitsee riskin lisääntymisen. Kiinteistökaupan volyymi liikkuu jälleen ennätystasolla.

Pääkirjoitus: Erkki Hakala, toimitusjohtaja