4 Februar 2019, Europa | Corporate Finance | Neuigkeiten
Der Markt für innovative Raumlösungen am Arbeitsplatz bleibt weiterhin dynamisch, der Bedarf an sog. flexiblen Büroflächen, oder um den sich mittlerweile eingebürgerten Begriff „Coworking“ zu gebrauchen, steigt. Es handelt sich hier zweifelsfrei weniger um ein Produkt, als vielmehr um einen industriellen Transformationsprozess. Eine messbare Loslösung von langfristigen Flächenbindungen seitens der Unternehmen, hin zu kurzläufigen Mietstrukturen.
Allerdings hat sich hier ein Paradigmenwechsel vollzogen: Treiber dieser Entwicklung sind mittlerweile zunehmend Corporates, also Großunternehmen, die sich eigene Campusstrukturen aufbauen. Sieht man von Start-ups & Freelancern einmal ab, ist der sog. Mittelstand aktuell nach unserer Erfahrung weitestgehend immun gehen diese trendigen Angebote – bisher zumindest. Wichtig: es geht dabei weniger um eine fancy Büroraumausstattung mit Kicker, „Bier nach vier“ & Co., denn um eine grundsätzliche Sichtweise auf Flächen-, Raum- und Zeitnutzung. Gesuchte Lagen sind deshalb primär die innenstadtnahen Bereiche, die Szeneviertel und die Geschäftszentren.
Catella Research hat sich erneut mit dem Markt für flexible Büroflächen in Deutschland und Europa beschäftigt. Klar wird dabei zunehmend, dass die Jagd nach Effizienzsteigerungen innerhalb der Bürostrukturen offensichtlich das zentrale Thema der kommenden Jahre wird. Gleichzeitig werden in den Bestandsstrukturen Büroflächen knapp. Beide Faktoren beflügeln den Coworking-Markt.
Eine interessante Entwicklung haben wir hinsichtlich der Standorte innerhalb der deutschen und europäischen Stadtökonomie festgestellt:
- Zu Beginn des Coworking-Zyklus konzentrieren sich die Flächenangebote vornehmlich auf die klassischen innenstadtnahen Geschäftsbezirke. Im weiteren Verlauf und mit steigender Anzahl breiten sich Coworking-Kapazitäten auch in andere Lagen bis in die Peripherie aus, der Markt diversifiziert sich.
- In einer fortgeschrittenen Phase und in den Städten, in denen es die meisten Coworking-Angebote gibt, konzentrieren sich die Anbieter wieder auf den Geschäftsdistrikt (CBD). Die Gründe liegen in der hohen Mieternachfrage nach Urbanität und Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr.
- Trotz des anhaltenden Wachstums des Coworking-Markts bewegt sich das Angebot im Vergleich zum Gesamtangebot an Büroflächen noch auf sehr niedrigem Niveau. Für das Jahr 2019 erwarten wir einen Anteil von rund 4,8 Prozent an flexiblen Workspaces in Deutschland gemessen am Büroflächengesamtmarkt.
- Ein Blick in die Top 8 Standorte in Deutschland zeigt: Berlin liegt mit 103 Coworking Spaces-Angeboten auf der Städterangliste vorne, gefolgt von Frankfurt (43 Spaces) und Hamburg (37 Spaces). Die monatlichen Kosten für einen festen Arbeitsplatz bewegen sich zwischen 150 Euro in Leipzig und 500 Euro in Stuttgart.
- Der europäische Markt des Coworkings bietet ein äußerst heterogenes Bild. London führt die Rangliste mit insgesamt 257 Angeboten an und befindet sich bereits im fortgeschrittenen Stadium des Coworking-Zyklus. 70 Prozent der Angebote liegen hier im CBD, der Rest in Randlagen. Mit Abstand folgen Barcelona (164 Spaces) und Madrid (157 Spaces).
- Im Jahr 2019 schätzt Catella Research den Anteil an flexiblen Büroflächen in Europa auf rund 2,9 Mio. m². Bezogen auf den europäischen Büroflächengesamtmarkt an den A-Standorten von rund 275 Mio. m² wären dies rund 1,05 %.
Fazit:
Coworking ist ein struktureller Faktor bei der Anmietung in allen europäischen Metropolen, auch wenn im Gesamtflächenvergleich das Modell noch im unteren einstelligen Prozentbereich liegt. Es ist zwar ein globales, also vergleichbares, Immobilienprodukt, aber in der Markenbildung erst im Entstehen. Derzeit gibt es mit WeWork nur eine Lifestyle-Marke auf globaler Ebene. Gleichzeitig ist Coworking aber nur ein Baustein in der globalen Stadtentwicklung: Urban Coliving-Angebote wie auch Public-Space-Entwicklungen sollten ebenso dazugehören.