Catella European Residential Market Overview Q1/2023

Anders als auf dem Mietmarkt ist die Lage auf dem europäischen Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien neu zu bewerten. Die durch die Niedrigzinspolitik stimulierte Dynamik der letzten Jahre wurde primär durch die Wende in der Zinspolitik gestoppt. Als Folge ist zu beobachten, dass zum Jahresende 2022 auf zahlreichen Teilmärkten der europäischen Wohnimmobilienmärkte die Transaktionsvolumina stark zurückgegangen sind. Diese Entwicklung setzte sich im ersten Quartal 2023 fort. Ein Ende dieser Trendwende ist gegenwärtig nicht absehbar. Wir erwarten, dass auch im weiteren Verlauf des Jahres 2023 die Rahmenbedingungen der europäischen Transaktionsmärkte für Wohnimmobilien angespannt bleiben. Hinzu kommt, dass durch das gestiegene Zinsniveau risikoarme festverzinsliche Kapitalanlagemöglichkeiten zunehmend in den Fokus als alternatives Investment an den Kapitalmärkten geraten.

Diese Gemengelage,  eine weiterhin positive Mietentwicklung in Kombination mit einem Rückgang der Nachfrage auf dem Transaktionsmarkt führt dazu, dass auf nahezu allen großen europäischen Wohnimmobilienmärkte gegenwärtig steigende Renditen zu bilanzieren sind.

Catella Research hat erneut den Wohnimmobilienmarkt von 63 Städten in 20 Ländern Europas analysiert.  

Hier sind die zentralen Ergebnisse unserer Analyse:

• Die durchschnittliche Wohnungsmiete (alle Baujahre) unserer 63 untersuchten Städte liegt derzeit bei EUR 17,25 pro m².
• Die günstigsten Mietpreise finden sich in Lüttich (EUR 9,50 pro m²), gefolgt von der Stadt Brünn mit durchschnittlich EUR 10,00 pro m².
• Im Durchschnitt sind Mietwohnungsinteressenten in London (EUR 33,10 pro m²), Genf (EUR 31,00 pro m²) und Luxemburg (EUR 30,00 pro m²) mit den höchsten Preisen konfrontiert. Nur Amsterdam, Dublin, Oslo, Paris und Zürich erreichen noch die Marke von mind. EUR 25,00 pro m².
• Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Europa (alle Baujahre) beträgt derzeit EUR 5.235 pro m². Die Preise reichen von EUR 1.720 pro m² in Lahti bis EUR 15.250 pro m² in Genf.
• Die durchschnittliche europäische Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser liegt derzeit bei 3,97 %. Im Vergleich zu unserer letzten Analyse im 3. Quartal 2022 stieg die durchschnittliche Spitzenrendite in 6 Monaten somit um 37 Basispunkte.
• Die niedrigste Rendite aller europäischen Wohnungsmärkte ist in Stockholm mit 1,75 % zu finden, gefolgt von Zürich mit 2,00 %.
• Die attraktivsten Renditen der 63 untersuchten Märkte liegen in den Städten Vilnius (5,50 %), Riga (5,40 %), Krakau (5,40 %) und Breslau (5,40 %).

Neben den Kennziffern zu den Wohnungsmärkten geraten die Wohnkosten, also die monatliche finanzielle Belastung der Haushalte zunehmend in den Blick der Öffentlichkeit, der Verbände bzw. der Politik. Unterstellt man als Grenze für die Erschwinglichkeit einen Anteil von 25 % des Haushaltsnettoeinkommens, der für die Kaltmiete aufgewendet wird, so würde der durchschnittliche Haushalt in Breslau mit einem Einkommen von EUR 28.860 im Jahr sich bei den aktuell aufgerufenen Mieten von EUR 13,50 pro m² gerade einmal 44,5 m² leisten können. Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,1 Personen entspricht dies 21,3 m² pro Person. Rechnerisch können sich die Haushalte in Graz die mit Abstand größten Wohnungen leisten – durchschnittlich 135,9 m². Der Durchschnitt über die betrachteten Städte liegt bei 73,4 m² pro Haushalt bzw. 33,9 m² pro Person.

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