3 November 2022, Europa, Deutschland | Neuigkeiten
München, 03.11.2022 - Auch die in den letzten Jahren überdurchschnittlich performende Asset Klasse Logistik, bekommt die volatilen Kapitalmarktbewegungen zu spüren. Risikoaufschläge bei Finanzierungen, vermehrte taxonomiekonforme ESG-Fragestellungen bei der Projektentwicklung, aber auch ein zunehmender Blick in Richtung Osten mit neuen Vorhaben entlang der östlichen Grenze in Europa sind zu beobachten.
Klar ist, dass die seit 9 Monaten messbaren, veränderten Finanzierungsbedingungen bei Projektentwicklungen in diesem Segment und die grundsätzliche Risikoanpassung an die politisch-ökonomische Lage die Vervielfältiger bzw. Renditen weiter unter Druck setzen werden. Auch wird die in der Summe nachlassende konjunkturelle Gesamtsituation in Europa ihre Wirkung entfalten. Gleichwohl steht der Nachfrage nach Logistikimmobilien ein weiterhin sehr geringes Angebot gegenüber.
In den letzten 6 Monaten gab es Veränderungen bei den Renditen und Mieten. Unsere Prognose von Frühjahr 2022, dass „wir eine neue Renditelandschaft in Teilen Europas vorfinden werden“ hat sich bewahrheitet. Aktuell möchten wir Ihnen einen Überblick geben zum 3. Quartal 2022 und den Erwartungen an die Logistikmärkte Europas – wie immer in einem vergleichenden Überblick, mit insgesamt 115 Regionen.
- Die europäische Spitzenmiete liegt aktuell bei durchschnittlich 5,84 €/m² und reicht von 3,75 €/m² in Zaragoza bis 16,40 €/m² in London. Seit unserer letzten Marktübersicht im März 2022 sind die Spitzenmieten für Logistikimmobilien über alle 115 untersuchten Märkte hinweg um durchschnittlich über 1,5 % gestiegen.
- Besonders deutlich war der Anstieg in Rotterdam-Maasvlakte (+44 %), Antwerpen (+ 17 %) und Brüssel (+ 10,20 %).
- Aufgrund der neuen Risikoeinschätzung an den europäischen gewerblichen Immobilienmärkten ist die Renditekompression der letzten Jahre zum Ende gekommen. Sie hat sich aber leicht verändert. Die europäische Spitzenrendite beträgt im Durchschnitt jetzt 4,85 %, was lediglich 3 Basispunkte höher ist als bei der Analyse vor 6 Monaten.
- Die niedrigsten Nettoanfangsrenditen, die für die teuersten Logistikstandorte Europas sprechen, finden sich in den deutschen A-Lagen (3,10 % in Berlin & München, Paris (3,30 %) und London (3,40 %). Kein Standort in Europa hat die 3 %-Marke unterschritten und wird dies auf absehbare Zeit auch tun.
- Die weiterhin starke Nachfrage nach Logistikimmobilien zeigt sich auch am Transaktionsvolumen innerhalb der einzelnen Länder. So wurde in Deutschland ein Logistiktransaktionsvolumen von 8,5 Milliarden Euro und in Großbritannien von 3,5 Milliarden Euro verzeichnet. Insgesamt wurde über die untersuchten Märkte hinweg ein Investitionsvolumen von fast 21 Milliarden Euro im 3.Quartal 2022 erreicht, was – nach dem Rekordwert im Jahr 2021 - das zweithöchste je gemessene Transaktionsvolumen darstellt. Unsere Prognose für das Jahr 2022 liegt bei 59 Milliarden Euro Transaktionsvolumen.
In der Gesamtbetrachtung besteht in Europa eine weiterhin beeindruckende Marktverfassung. Gleichwohl wird der Markt für Logistikimmobilien in den kommenden Monaten mit Reshoring, Nearshoring und Auswirkungen des Krieges in der Ukraine konfrontiert sein. Das Wachstum bleibt bei einer verstärkten Risikovorsorge seitens Investoren bestehen.
Ihr Prof. Dr. Thomas Beyerle
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